Прямые отношения: плюсы и минусы

Гарантирующий поставщик электроэнергии начал процедуру перехода на прямые отношения с потребителями в многоквартирных домах. Несмотря на очевидные плюсы такого решения, некоторые пензенцы опасаются роста платежей за ОДН. Какие изменения ожидают жителей? Зачем вообще нужны прямые договоры? И как сами жители могут влиять на величину ОДН?

Для начала необходимо разобраться, как до недавнего времени происходил сбор и распределение средств за коммунальные услуги, собранных с жителей многоквартирных домов. Посредником между поставщиком и потребителем являлась управляющая компания (УК, ДУК, ТСЖ).

Как работает схема «поставщик - управляющая компания (посредник) - потребитель»?

У правляющая компания в данной схеме - это своеобразный кошелёк, в который попадают деньги жителей за все коммунальные и жилищные услуги. Будучи посредником, управляющая компания собирает деньги с жителей и затем распределяет их своим подрядчикам (дворникам, ремонтникам и т.п.) и поставщикам ресурсов - энергосбыту, водоканалу, теплоэнерго. Таким образом, деньги всех жителей - и добросовестных, и недобросовестных плательщиков - попадают в «общий котёл». Если кто-то из жителей дома не внёс плату за коммуналку в «общий котёл», управляющей компании не хватает денег на оплату ресурсов и она «занимает» их из других статей квитанции. От этого страдают все жители дома, в том числе и те, кто добросовестно вносит плату за все услуги. Как это происходит?

К примеру, в доме живут соседи: Иван и Пётр. Оба пользуются и электричеством, и теплом, и водой. Допустим, плата за жилищные услуги для каждого из них составила одну тысячу рублей, и за коммунальные услуги столько же. Итого каждый из них должен заплатить две тысячи: по одной тысяче - на коммуналку, и по одной - на содержание жилья. Всего оба должны четыре тысячи. При этом Иван заплатил управляющей компании (ТСЖ) за все услуги, а Пётр - не заплатил. То есть управляющая компания получила две тысячи рублей вместо четырёх: одну тысячу (вместо двух) - для коммунальщиков и одну (вместо двух) - на содержание и ремонт дома, уборку подъездов и территории.

Управляющая компания (ТСЖ), будучи посредником, обязана перечислить поставщикам и за Ивана, и за Петра. То есть две тысячи рублей. Но ведь на коммуналку ей заплатили только одну тысячу. Откуда ей взять недостающую сумму?

Так как управляющая организация (ТСЖ) распоряжается только деньгами, которые заплатили жильцы, она вынуждена взять недостающую тысячу из денег, заплаченных Иваном за содержание жилья. Итого на ремонт дома остаётся... ноль! Но если денег на ремонт и содержание жилья нет, то и качество жилищных услуг соответствующее. То есть Иван заплатил за себя и должен получить все услуги в полном объёме. Но так как он платил через «общий котёл», то его деньгами покрыли долги Петра. И в результате Иван не получит добросовестно оплаченную им качественную жилищную услугу.

В каждом доме всегда найдутся неплательщики. Есть те, которые совсем не платят. Есть те, которые платят, но с большой задержкой. И даже если управляющая организация применит все возможные санкции, выставит штраф, обратится в суд, то на это уйдёт достаточно большое время, в течение которого деньги приходится «вынимать из кармана» ремонта и содержания дома. А это приводит к плохой уборке, дырявым трубам, годами некрашеным подъездам, а в худшем случае к аварийному состоянию дома.

То есть когда договоры на поставку коммунальных ресурсов заключаются через «общий котёл» ТСЖ или УК, то это неизбежно приводит к тому, что добросовестные плательщики своими деньгами покрывают долги соседей и не получают должное качество жилищных услуг. Это несправедливо.

Напомним, что жилищные услуги оказывает управляющая компания согласно договору управления многоквартирным домом. Сюда входят услуги по ремонту и содержанию дома, в том числе мытьё и покраска подъездов, уборка придомовой территории, мелкий ремонт (не капитальный) и т.п.

Коммунальные услуги - это те услуги, за которые мы платим ресурсоснабжающим организациям - компаниям-поставщикам, которые поставляют в наши дома коммунальные ресурсы: электричество, воду, тепло, газ.

Как работает схема прямых договорных отношений «поставщик - потребитель»?

Главное отличие «:прямых отношений»: во взаиморасчётах поставщика и потребителя исключается посредничество управляющей компании. То есть потребитель оплачивает ресурс (электричество, воду, тепло, газ) непосредственно поставщику ресурса.

ГЛАВНОЕ: Поставщик ресурсов получает право требовать оплату только с каждого конкретного потребителя в рамках только его долга. При этом поставщик не может снимать деньги со счёта дома, предназначенные для содержания и ремонта, требуя с ТСЖ оплатить за всех должников. Таким образом, каждый потребитель отвечает только по своим долгам.

Почему схема прямых отношений «потребитель - поставщик» выгодна жителям?

Каждый потребитель отвечает только по своим долгам.

Исключаются попытки поставщиков ресурсов решить проблемы с долгами граждан путём изъятия у УК и ТСЖ денег, направленных на оплату жилищных услуг. То есть деньги, собранные на содержание и ремонт многоквартирного дома, не будут направляться управляющей организацией поставщикам (в счёт оплаты света, воды и тепла), а будут расходоваться на нужды жителей дома.

Повышается качество жилищных услуг за счёт того, что деньги, уплаченные потребителями управляющей компании за содержание и ремонт, не будут уходить поставщикам на оплату долгов недобросовестных потребителей.

Сдерживается рост платы за жилищные услуги. Потому что управляющим организациям и ТСЖ не придётся закладывать в плату за содержание и ремонт стоимость рисков недосбора платежей за коммунальные услуги (то есть УК перестанут включать в свои тарифы потенциальные долги недобросовестных потребителей).

Управляющая компания не является посредником, а потому не зависит от «хороших отношений» с поставщиками. Это значит, что УК и ТСЖ могут смело представлять интересы потребителей перед поставщиками ресурсов, более активно требовать обеспечения качества ресурсов и проведения перерасчётов при некачественной поставке.

Как следствие, повышается не только качество жилищных услуг, но и качество работы поставщиков ресурсов.

Исключается воровство недобросовестными управляющими организациями и ТСЖ денег потребителей, направленных на оплату коммунальных услуг.

Крупные поставщики (энергосбыты, водоканалы, теплоэнерго), заинтересованные в быстрой оплате поставленных ресурсов, зачастую предоставляют лучший сервис по возможностям оплаты, чем могут себе позволить небольшие управляющие организации и ТСЖ. Сюда входит: дистанционная передача показаний счётчиков, оплата счетов через сайты, банки и терминалы, возможность получения электронных квитанций, лёгкий доступ потребителя к истории платежей по своему лицевому счёту и мн.др.

Поставщик ведет расчёты по каждому гражданину в отдельности, а не через «общий котёл» управляющей организации. В результате поставщик применяет санкции за неплатежи к конкретным неплательщикам и не имеет право изымать у управляющей организации средства, оплаченные добросовестными жителями на содержание жилья. То есть каждый гражданин отвечает только за свои долги, а не спонсирует через «плату за содержание жилья» своих нерадивых соседей.

Таким образом, перевод граждан на прямые расчёты с гарантирующим поставщиком решает важную проблему - граждане не платят по долгам соседей.

Но долги - это неоплаченная сумма по выставленным счетам. Счета формируются на основании сданных показаний. То есть если показания не сданы или сданы неверные, то до контрольной проверки прибора учёта суммы счетов (а, значит, и долгов) будут неверные. И какой-то части долга, как такового, до передачи правильных показаний счётчиков может и не быть.

В этом существенная разница между долгами и неверными показаниями. И их нельзя путать! Зачастую можно услышать, что ОДН - это распределение долгов нерадивых граждан на добросовестных. Это не так! Распределение долгов на добросовестных граждан происходит только при расчётах граждан за коммунальные услуги через управляющую организацию, и эта проблема решается переводом граждан на прямые отношения с поставщиком. А что же тогда такое ОДН и как его снижать? Давайте разберемся!

ОДН и МОП - в чём разница?

Часто от жителей многоквартирных домов можно услышать, что «в подъезде горит одна лампочка, а за ОДН приходиться платить внушительные суммы». Почему так происходит?

Дело в том, что представление о том, что ОДН (общедомовые нужды) - это электроэнергия, израсходованная на освещение мест общего пользования (МОП) является таким же распространенным заблуждением, как и то, что ОДН - это оплата долгов соседей.

ОДН и МОП - не одно и то же.

Потребление электроэнергии на места общего пользования (МОП) определяется по установленному на них прибору учёта или исходя из мощности и графика работы потребляющих устройств.

А ОДН определяются как разница между тем количеством электроэнергии, которая поступила в данном месяце в дом согласно показаниям общедомового счётчика, и тем, которое сообщили жители как индивидуальное потребление в квартирах.

То есть именно сумму индивидуальных потреблений вычитают из общедомового, чтобы рассчитать ОДН. Если индивидуальное потребление занижено, то ОДН будет завышено.

Таким образом в общедомовые нужды попадает всё недоучтённое индивидуальное потребление жителей дома.

Практика показала, что высокие ОДН чаще связаны не с незаконными подключениями к общедомовым сетям магазинов и ларьков или банальным воровством («скручиванием» счётчиков). Причиной высоких ОДН, как правило, становятся несвоевременно сданные или намеренно заниженные показания индивидуальных счётчиков. Например, передача показаний вашим соседом на 10 дней раньше срока, без учёта потребления последующих дней, добавляет в ОДН 30% его индивидуального потребления. Занижение индивидуального потребления может происходить также в случаях, когда счётчик отсутствует, не работает или работает неправильно.

ОДН = освещение МОП + технологические потери + воровство + недоучтённое индивидуальное потребление

Может ли управляющая организация заставить жителей сдавать корректные показания?

Контроль показаний может проводиться не чаще 1 раза в полгода. И, к сожалению, действенных мер, которые могла бы применить управляющая организаций к тем, кто не сдаёт показания вовремя или сдаёт заниженные, на сегодня законодательством не предусмотрено. На текущий момент управляющие компании без помощи жителей дома не имеют эффективных инструментов работы с недобросовестными собственниками. В решении вопроса высоких ОДН необходима совместная работа и, самое главное, - понимание и поддержка гражданами действий управляющей организации по выявлению нарушителей.

Может ли управляющая компания влиять на величину ОДН?

Управляющая компания может влиять на ту часть ОДН, которая расходуется на освещение мест общего пользования. Например, управляющая компания может поменять лампы на энергосберегающие, установить датчики движения в подъездах и датчики освещённости на общедомовой территории. Это, как правило, окупаемые мероприятия и выполняются в счёт платы за содержание жилья. Для снижения уровня технологических потерь во внутридомовых сетях управляющая организация должна проводить ремонт сетей. В том числе, капитальный. Капитальный ремонт сетей УК может провести только по решению общего собрания собственников и если дом открыл индивидуальный специальный счёт капитального ремонта.

Могут ли сами жители многоквартирного дома влиять на величину ОДН?

Да. Существенному снижению ОДН способствует единовременное снятие и передача показаний общедомового и индивидуальных приборов учёта в энергосбытовую компанию. Также по решению общего собрания в договор управления могут быть внесены расширенные обязанности и полномочия управляющей организации (ТСЖ) по контролю показаний счётчиков жителей. Наиболее эффективными являются мероприятия, связанные с техническими изменениями, включая обеспечение дистанционного доступа управляющей организации к приборам учёта. Ведь при установке системы дистанционного доступа не только усложняется передача неверных показаний, но и все показания передаются в один и тот же момент. А значит ни один день, ни одна минута потребления не «гуляет» через ОДН между месяцами.

Борьба за приведение платы ОДН к действительно общедомовым нуждам невозможна силами только управляющей организации без поддержки со стороны жителей.

Жителям важно понимать: единственным источников средств, которыми распоряжается управляющая компания, являются деньги самих жителей, которые они вносят по статье «содержание и ремонт».

Обязав управляющие компании оплачивать сверхнормативный ОДН, законодатели не предусмотрели тот факт, что УК взять деньги на оплату сверхнормативного ОДН жителей попросту неоткуда, кроме как с самих жителей. Как следствие, управляющая компания вынуждена выбирать из трёх зол:

- брать деньги на оплату «сверхнормативных ОДН» из других статей расходов, снижая качество уборки, ремонта и содержания

- закладывать средства на оплату сверхнормативных ОДН в стоимость жилищных услуг, способствуя их удорожанию

- копить долги и банкротиться, как это массово произошло в Пензе в 2014 году. Таким образом, представление о том, что оплачивая управляющей организации ОДН по нормативу, несмотря на фактическое потребление, жители экономят - это миф. Просто жители перестают видеть проблему, которая начинает «прятаться» от них.

Но деньги, как известно, из «ниоткуда» не берутся. Управляющие организации и ТСЖ не получают и не могут получить кредиты на оплату сверхнормативных ОДН. Для оплаты недостачи также используются деньги жителей, но уже в скрытой форме. А когда проблема прячется, то её никто не решает.

Для решения проблемы высоких ОДН необходима открытая активная солидарная позиция всех собственников помещений в доме с действиями управляющей организации и ТСЖ.

При посредничестве управляющих организаций и ТСЖ жители фактически не освобождаются от оплаты сверхнормативных ОДН, продолжая оплачивать их через статью «содержание жилья». То есть управляющая компания, изыскивая средства на оплату «сверхнормативных ОДН», либо снижает качество содержания дома, либо завышает стоимость своих услуг.

ВЫВОД

Таким образом, переход на прямые отношения выгоден всем участникам договорного процесса, и, прежде всего, - самим жителям многоквартирных домов:

- Жители платят только за себя.

- Поставщик получает возможность плотнее работать с должниками.

- Управляющая организация тратит деньги, собранные на содержание жилья, на дело, а не на покрытие долгов нарушителей.

Для того, чтобы расходы на ОДН не выросли и не «убили» положительный эффект, необходимо, чтобы жители понимали и поддерживали свою управляющую компанию в борьбе с нарушителями. И сами не нарушали порядок оплаты, использовали исправные счётчики и вовремя сдавали показания.